银保监会近日发布了《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》(以下简称《通知》),明确保险公司可以通过直接投资,保险资产管理机构可以通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场,但是所投资的长租项目必须符合一定的要求。业内人士表示,保险资金的进入为长租住房市场引入低成本长期资金,无疑是一种利好。尤其在房地产市场主导形式由售到租的转换进程中,市场对资金的需求将是长期和持续的,险资这一长线属性的资金正好契合这一需求。不过,长租市场对保险行业来说是一个比较新颖的投资领域,险企在此前的经验积累和人才储备都比较少,因此短期可能秉持“积极关注、审慎投资”的态度。

  险资参与长租市场须符合一定条件

  根据《通知》,险资参与长租市场,必须符合一定的条件,包括位于人口净流入的大中型试点城市,满足效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。具体来说,在区位选择上,长租项目必须“处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。土地性质为集体建设用地的,应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市”,而在产权权属上,也明确要求“产权清晰,无权属争议及受限情形”,与此同时,“土地出让合同或土地使用权证载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房,不得转让”。

  业内人士认为,开放保险资金“入局”长租市场,是对保险投资渠道的一次重要拓宽,这将为保险公司带来更多的选择权,此外还将带来更多的业务发展机会。但是对于过往的投资渠道来说,长租市场无疑是一个较为新颖的投资渠道,在进行项目融资时或将存在一定的风险。为此,《通知》对风险管理提出了要求,要求融资主体与项目主体加强项目建设阶段管理,按照工程进度划拨资金,并与融资主体、项目主体、托管银行实行资金进出的全程监控,严格审查资金支付及对价取得等事项,确保资金封闭运行,专项用于所投资的租赁住房项目建设或改造升级,不得挪作他用。

  保险公司方面,《通知》也要求其遵循审慎稳健和安全性原则,综合考虑自身资产负债状况、偿付能力状况和流动性要求,制定长期租赁住房项目的投资预算,并纳入年度资产配置计划。与此同时,建立相应的专属岗位,负责投资期内各个长租住房项目的投后管理,并建立全程管理制度,在负债控制、款项支付、工程进展、租金回款、资产抵押等方面采取有效风控措施,控制投资风险。

  险资介入对长租房形成利好

  针对长租住房市场而言,保险资金的进入为这一市场引入低成本长期资金,无疑是一种利好。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,

  此次政策显然对租赁行业带来了较多的资金来源,是一个积极的利好消息,同时也是保险资金运作中的一个重要引导方向,有助于险资积极参与租赁市场的改革。

  他进一步解释,政策第一条就明确了租赁房源试点的要求。类似房源的规定,其实是希望投资标的的规范。从此类租赁房屋的特点看,需要具体几个特点,即有较好租金收入、是大城市项目、产权清晰、不改租赁属性、投资环节清晰,这样的规定,有助于租赁业务的稳定,是对保险资金投资的保护。

  政策第二条明确了保险资金背后的自有资金等比例。对于此类规定,其实是为了防范空壳投资或者说杠杆投资的做法。

  政策第三条则明确了资金匹配的概念。尤其是租赁房业务的开发和经营周期长,所以需要通过此类政策规定来实现较好的投资模式。这其实是为了让资金更好地关注租赁住房建设全生命周期概念,有助于租赁市场的发展环环相扣。

  作为长租市场的从业者代表,新派公寓创始人兼CEO王戈宏也认为,险资进入长租公寓对产业引入低成本长期资金是一种利好。当下长租公寓无论是主流的包租模式还是由于类REITs出现而兴起的重资产模式,都需要低成本期限长规模大的资金支持,尤其是收购存量资产改造成公寓,然后透过资产证券化实现投资退出的模式很适合险资。

  前期保险业“入局”意愿或不高

  尽管政策的出台为险资开辟了一条新的投资渠道,但是由于投资收益和投资风险的不确定性,目前险企的“入局”意愿并不是很大。一家保险资产管理公司的内部人士对信息时报记者表示,目前公司还处在摸索阶段,还没有制定相关的投资计划。而一名人身险公司高级精算师对记者表示,险企的“入局”意愿跟长租市场的投资收益有关。目前来说,长租市场的租金收益并不是太高,这个很难满足寿险产品的收益要求。“但是长租项目期限较长,且收益受金融市场影响较小,很适合寿险资产负债匹配期限,如果能解决租金回报率过低的问题,或许会加大险资的参与意愿。”

  上述精算师表示,就目前来看,险资的参与意愿都不会太强,因为保险公司的投资模式比较保守,目前,保险公司匹配的长期负债主要是长期国债,国债除了信用良好以外还可以免税,而长租市场的投资收益预期不太确定,如不能高于国债的话比较难吸引大资金进场,但若有些优惠政策出台的话,应该会对险企的积极性有所推动,这些优惠政策包括允许一定的杠杆放大收益率、对股权形式投资不纳入投资比例限制以及放宽税收等。国务院发展研究中心金融教授朱俊生表示,除了会关注投资收益以外,保险机构还会基于自身风控能力进行投资展望。“长租市场对于保险公司来说毕竟是全新的领域,此前的经验积累和人才储备都比较少,为此会存在一定的投资风险,保险机构会从风控机制入手,审慎探索和投资这一市场。

  长租房大事记

  2017年5月住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,向社会公开征求意见,这个条例也成为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。征求意见稿对“房屋租赁”各方进行了详细的权责界定,尤其对于租客利益提出很多保护措施。

  2017年7月住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。提出的4项加快发展住房租赁市场的举措中第一项便是“培育机构化、规模化住房租赁企业”。

  2017年8月国土资源部和住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,为住房租赁市场增加新供给。

  2017年10月国内首单长租公寓资产证券化项目获批。深交所固定收益信息平台网站信息,“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”发行金额为2.7亿元。这为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs(不动产投资信托基金)起到示范作用。

  2017年11月建行携11家企事业单位在深圳举行住房租赁战略合作签约仪式,发布首款个人住房租赁贷款产品,宣布进军住房长租市场,同时向比亚迪等企业推出首批“CCB建融家园”长租房房源。

  2018年6月银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》,明确保险公司可以通过直接投资,保险资产管理机构可以通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。

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