广东省房协最新发布的《2017年广东房地产市场分析报告》显示,2017年广东房地产市场需求持续旺盛,全省商品房销售面积达1.60亿平方米,销售金额1.88万亿元,均创下历史新高;全省商品住宅销售均价11416元/平方米,同比上涨4.4%,总体运行态势较为平稳。

  在“分类调控、因城施策”的调控政策下,珠三角地区的商品住宅市场总体不如粤东西北活跃,但仍是全省市场的核心地区。过去三年,广东商品住宅当年销售面积均高于上年新开工面积,呈现供不应求局面,当前市场库存处于近年低位,且后市潜在供应不足,市场供求关系仍然紧张,重点地区和城市面临补充库存的压力。

  省房协分析观点认为,在国家强调“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控”的调控基调下,市场仍将延续分化发展,调控政策的松紧将成为影响市场走势的关键因素。

  销量再创新高房价整体平稳

  2017年,广东商品房销售量价再创历史新高,销售面积和销售金额分别达1.60亿平方米和1.88万亿元,同比分别增长9.2%和15.9%;销售均价11776元/平方米,同比增长6.1%。

  按用途分,全省商品住宅销售面积1.35亿平方米,同比增长3.8%;销售金额1.54万亿元,同比增长8.4%,分别较前三季度上升0.3个和1.8个百分点;销售均价11416元/平方米,同比增长4.4%。非商品住宅销售2436.30万平方米,同比增长53.3%,较前三季度下降1.1个百分点;销售金额3354.87亿元,同比增长69.9%,较前三季度上升0.2个百分点。数据显示,受调控政策的影响,商品住宅销售量、价的增速均明显低于非住宅商品房增速。

  从市场走势看,2017年各月商品房销售面积均超过1000万平方米,总体上延续着2016年的畅旺态势;销售均价基本维持在11000元—12000元/平方米之间,同比有一定涨幅,但总体保持平稳运行。

  在“分类调控、因城施策”的调控政策之下,商品住宅市场继续分化,销售面积方面,佛山、惠州、广州三市位居全省前三位;但同比增速较高的则都是非珠三角城市,同比降幅最大的为深圳、珠海、东莞和中山。商品房总销售面积上,佛山、广州、惠州分列全省前三,合计占全省销售面积38.8%。

  而从区域结构看,珠三角商品房销售面积为10444.70万平方米,同比下降2.3%,占全省的65.4%,市场占比有所下降,较2016年减少7.8个百分点;粤东西北合计销售5514.11万平方米,同比增长40.8%。数据显示,相比珠三角以抑制房价过快上涨的调控环境,粤东西北各地区在以去库存为主的政策导向下,市场活跃度明显高于珠三角地区,但珠三角仍然是商品房销售市场的核心区域。

  珠三角重点城市呈现供不应求

  从现有库存情况看,截至2017年末,全省商品房待售面积4988.58万平方米,同比减少406.70万平方米。其中,商品住宅2414.75万平方米,同比减少21.7%,为2013年以来的最低水平;非住宅商品房2573.83万平方米,同比增长6.5%。数据反映,商品住宅库存量在持续减少,市场去库存成效显著;非住宅商品房库存量自2013年起不断增加,但自2017年下半年逐月小幅减少。分地区看,珠三角地区住宅待售面积大幅下降,呈现供不应求的局面,普遍进入补库存阶段;粤东西北城市去库存成效开始显现,商品房待售面积整体呈现回落的趋势。

  而从潜在供应情况看,根据广东的房地产建设周期经验,一般项目新开工1年左右可以达到预售,即当年新开工项目理论上可以成为次年市场供应。数据显示,2002-2016年,广东商品房累计新开工面积13.12亿平方米;2013-2017年,累计销售面积11.71亿平方米,累计去化率0.89,供求关系基本平衡。

  同期商品住宅累计新开工面积9.80亿平方米,累计销售面积10.45亿平方米,去化率达1.07。其中,过去3年商品住宅当年销售面积均高于上年新开工面积,比值分别为1.14、1.50和1.33,说明市场供不应求,当年新开工的一部分住宅产品也已进入市场。而2017年商品住宅新开工面积1.17亿平方米,与同期商品住宅销售面积的比值仅为0.86,意味着2018年市场潜在供应不足,供求关系仍然紧张。

  土地市场方面,2017年广东房地产企业入库的土地购置面积1841.19万平方米,同比分别增长5.2%;成交均价8557元/平方米,同比增长7.0%。截至2017年末,全省房地产企业待开发土地面积3443.86万平方米,同比下降16.0%。随着土地资源日益稀缺,热点城市的土地市场受到追捧,土地成本明显上升,这不仅增加了房价调控的难度,同时也加大了房企的开发、经营风险。

  大湾区城市群房价上涨压力犹存

  省房协分析观点也指出,随着2018年房地产市场长效机制将加速推进,地方也将开启调控政策修正完善的窗口。从区域发展看,粤港澳大湾区上升为国家战略,粤港澳大湾区正式迎来时代新机遇,各类房地产市场需求依然旺盛。鉴于建立房地产市场长效机制需要一定的时间,广东尤其是粤港澳大湾区城市群的房价仍然面临较大的上涨压力。

  省房协人士预测,总体而言,在“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”的调控思路下,2018年不同城市仍将继续实行差别化调控,调控政策尤其是限制网签、限发预(现)售证等行政措施,将成为影响市场走势的关键因素。

  同时,省房协会长王韶也建议企业警惕政策变化带来的风险,顺势而为、合理定价、规范运作,适时调整产品结构、优化融资方式,同时关注区域一体化、住房租赁市场发展、特色小镇建设等政策导向,加快转型升级发展;建议政府主管部门合理评估各项调控政策效应,遵循城市发展的客观规律,加快建立房地产市场长效机制,促进行业持续健康稳定发展。

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